Payer des impôts n'est une partie de plaisir pour personne, surtout pour les propriétaires d'immeubles locatifs qui voient une partie de leurs revenus passifs partir dans les poches de l'Oncle Sam. Face à la complexité des codes fiscaux applicables aux biens locatifs, vous pouvez vous sentir vaincu et accablé en essayant de tout comprendre.

Et si nous vous disions qu'il existe des secrets fiscaux peu connus, mais légaux, qui pourraient vous permettre d'engraisser votre portefeuille ? Cet article explique les astuces que même les investisseurs immobiliers les plus chevronnés oublient lorsqu'ils remplissent leur déclaration d'impôt fédérale sur le revenu. Vous découvrirez les méthodes astucieuses utilisées par les experts pour maximiser les amortissements et les déductions. Après avoir lu cet article, vous aurez l'assurance de soumettre une déclaration d'impôts qui vous permettra d'économiser le plus d'argent possible.

Nous passerons tout en revue, de la magie de l'amortissement à la déclaration des pertes locatives. Vous découvrirez des astuces fiscales pour les biens locatifs qui vous permettront d'économiser de l'argent et de l'argent. votre CPA jaloux. Préparez-vous à payer légalement moins d'impôts sur vos revenus locatifs, année après année.

Comprendre l'imposition des revenus locatifs

L'IRS classe les revenus locatifs dans la catégorie des revenus ordinaires, ce qui signifie qu'ils sont assimilés à vos autres revenus imposables. Ainsi, si vous exercez une activité secondaire ou si vous percevez un salaire W-2, les bénéfices tirés de votre activité de location sont ajoutés à la somme totale.

Contrairement aux revenus d'investissement provenant d'actifs conservés plus d'un an, les revenus locatifs ne bénéficient pas de taux d'imposition spéciaux sur les plus-values. Vous payez des impôts sur les revenus locatifs sur la base du taux marginal de votre tranche de revenus, qui est généralement plus élevé que les taux favorables sur les plus-values à long terme.

Mais les propriétaires bénéficient d'un avantage important : la déduction des dépenses liées à l'exploitation de la location. Le suivi approprié de ces déductions permet de réduire légalement l'impôt sur la propriété locative. En d'autres termes, une bonne planification fiscale pour votre location signifie plus d'argent sur votre compte bancaire.

La clé consiste à documenter, classer et soumettre correctement les déductions d'impôt sur les biens locatifs admissibles chaque année. Nous allons passer en revue les déductions les plus courantes. Les propriétaires avisés font de la période des impôts leur jour de paie en maximisant ces déductions peu connues mais autorisées.

Formes imposables courantes de revenus locatifs

Lorsqu'un bien génère de l'argent, le fisc veut sa part du gâteau. L'impôt sur les revenus locatifs s'applique aux différentes formes de paiement et de compensation liées à votre bien d'investissement. Voici les revenus imposables les plus courants pour les propriétaires :

Dépôts de garantie : La partie du dépôt de garantie d'un locataire que vous conservez constitue un revenu locatif imposable.
Paiement des loyers : Toutes les sommes perçues auprès d'un locataire pour l'occupation du bien sont prises en compte.
Paiements des services : Si un locataire effectue des travaux d'entretien ou d'autres services au lieu de payer le loyer, vous devez déclarer la valeur des services rendus en tant que revenus locatifs.
Location anticipée : Si un locataire paie un montant à l'avance, l'IRS l'impose dans l'année où il l'a reçu.
Frais d'annulation : Les frais de résiliation anticipée d'un bail sont des revenus locatifs.

Le suivi de ces formes imposables de revenus locatifs permet de les déclarer avec précision à l'Oncle Sam chaque année. Vous minimiserez le risque d'être repéré pour sous-paiement tout en maximisant les déductions.

Déductions les plus courantes pour les biens locatifs

La meilleure partie de la possession d'un bien d'investissement est l'exploitation des lacunes juridiques pour éviter l'impôt sur les biens immobiliers locatifs. Les frais engagés dans le cadre de la gestion ou de l'amélioration de l'immeuble locatif peuvent être déduits de votre revenu annuel imposable. Suivez de près les dépenses liées à votre bien afin de maximiser les déductions.

Nous passerons en revue les déductions fiscales les plus courantes et les plus lucratives pour les immeubles locatifs :

Frais de gestion immobilière : Confier la gestion de ses biens à une société de gestion immobilière offre aux investisseurs d'importants avantages en termes de qualité de vie. Bien qu'il s'agisse d'une perte de trésorerie, l'IRS récompense votre décision intelligente en vous permettant de déduire les frais de gestion immobilière.
Entretien et réparations : Les biens immobiliers exigent une attention et des soins constants. Tous les coûts liés à l'impôt sur les immeubles locatifs pour les petites réparations ou l'entretien de routine peuvent être déduits. Déduisez les dépenses liées au nettoyage, à l'aménagement paysager, au ramassage des ordures, au déneigement et aux réparations mineures.
Impôts fonciers : Selon l'emplacement et la taille de votre bien immobilier, la facture annuelle de l'impôt foncier peut vous couper le souffle. La douleur est moindre si vous savez que vous pouvez déduire cette taxe inévitable en tant que dépense locative.
Services publics : Si vous payez des factures de services publics, déduisez-les ! Déduisez les factures d'électricité, de gaz et de gestion des déchets liées à votre bien locatif. Assurez-vous simplement qu'aucun locataire ne vous a déjà remboursé les frais de services publics.
La publicité : Pour trouver les locataires parfaits, il faut publier votre offre d'emploi. De nos jours, les annonces numériques offrent le meilleur rapport qualité-prix pour attirer les candidats. Déduisez tous les frais liés à la commercialisation de votre logement.
Primes d'assurance : Ne prenez pas le risque de ne pas être assuré - être un propriétaire locatif responsable implique de protéger votre bien avec une couverture. Chaque paiement de prime effectué est reconnu par l'IRS comme un amortissement de l'impôt sur les biens locatifs.
Services juridiques et professionnels : Les investisseurs immobiliers font appel à d'autres professionnels, notamment des avocats, des évaluateurs, des inspecteurs et des experts-comptables, pour leur expertise. Ces consultations sont liées à la gestion de votre entreprise, ce qui les rend déductibles.
Voyage : Les kilomètres parcourus pour inspecter votre bien ou effectuer vous-même les travaux d'entretien réduisent encore votre impôt sur les biens immobiliers locatifs grâce à de généreux crédits d'impôt de l'UE. Taux kilométriques de l'IRS. Les déductions pour les voyages de longue distance dépendent de la raison principale de la visite.

L'amortissement - Le meilleur ami du propriétaire

De toutes les déductions fiscales pour les biens locatifs, aucune n'est comparable à l'avantage inégalé de l'amortissement. Cette méthode fiscale complexe permet de déduire la valeur d'un bien au fil du temps. L'IRS considère les bâtiments comme des actifs ayant une durée de vie "utile" fixe. Par conséquent, les propriétaires peuvent déduire un pourcentage de la valeur de la structure du bien chaque année pendant 27,5 ans pour les propriétés résidentielles et 39 ans pour les propriétés commerciales, jusqu'à ce que le bien soit entièrement amorti. Cela réduit le revenu locatif imposable sans nécessiter de dépenses réelles en espèces, ce qui permet d'obtenir un avantage fiscal plus important.

Le calcul de l'amortissement consiste à répartir le prix d'achat du bien entre le coût du terrain et celui de la construction. Le terrain n'entre pas en ligne de compte pour l'amortissement, seul le bâtiment entre en ligne de compte. Déterminez la juste valeur marchande du bâtiment, à l'exclusion du terrain, afin de déterminer le montant total amortissable.

Ensuite, vous déduisez cette valeur progressivement chaque année en fonction de la méthode d'amortissement choisie. L'"amortissement linéaire" permet de déduire un montant égal chaque année, tandis que l'"amortissement accéléré" permet de déduire d'emblée des montants plus importants qui diminuent chaque année. Nous recommandons de consulter un professionnel de la fiscalité pour déterminer la meilleure stratégie en fonction de vos objectifs.

Les investisseurs avisés utilisent des tactiques d'amortissement astucieuses pour protéger le cash-flow locatif. Une fois que le bâtiment est complètement amorti au bout de 27 à 39 ans, selon le type de propriété, vous pouvez effectuer des améliorations esthétiques abordables pour recommencer à l'amortir. Grâce à une planification stratégique de l'amortissement, vous bénéficiez de cet avantage fiscal inestimable pour les immeubles locatifs pendant des décennies.

Déclarer correctement les revenus et les dépenses locatives

En déclarant correctement les revenus et les dépenses liés à votre activité de location, vous minimisez le risque d'un contrôle tout en maximisant les économies d'impôt. Pour la plupart des investisseurs immobiliers possédant moins de 3 biens locatifs, soumettez votre bénéfice/perte annuel(le) à l'aide de Annexe E de l'IRS Formulaire 1040.

L'annexe E permet de détailler tous les revenus applicables associés à votre bien locatif. Cela inclut les revenus non traditionnels tels que les services rendus en lieu et place du loyer. Vous pouvez ensuite préciser individuellement les déductions admissibles accumulées tout au long de l'année fiscale. Le fait de disposer d'une documentation méticuleuse permet de fournir des preuves en cas de questionnement.

Pour les propriétaires de plusieurs biens locatifs, il convient de soumettre une demande séparée. Annexe E pour chaque bien supplémentaire. Si vous résidez à temps partiel dans le bien locatif, calculez les revenus locatifs et les déductions au prorata de la durée et de la fréquence de l'utilisation personnelle afin d'éviter les signaux d'alerte. Une déclaration correcte montre que vous gérez votre activité de location comme un chef d'entreprise avisé, ce qui vous permet d'éviter des charges fiscales excessives sur les biens locatifs.

Déductions pour revenus d'entreprise qualifiés (QBI)

Si vos biens immobiliers locatifs sont achetés et gérés en tant qu'entreprise (c'est-à-dire en tant qu'entreprise individuelle, SARL, société de personnes ou S-Corp), vous pouvez bénéficier d'une déduction supplémentaire de 20%. après toutes les autres déductions sont supprimées.

Il s'agit de la déduction QBI (Qualified Business Income) ou 199A dans le jargon de l'IRS. Il y a des limites à cela, et c'est peut-être un bon argument pour vous inciter à consulter un expert afin de vous assurer que vous respectez les règles de l'impôt sur les biens immobiliers locatifs.

Utilisation d'un bien locatif à des fins personnelles

Il arrive que les propriétaires de logements locatifs utilisent leur bien pour des vacances personnelles ou comme résidence à temps partiel. Bien que cet avantage pratique procure aux propriétaires un plaisir supplémentaire, il présente des implications fiscales. L'IRS limite les déductions pour les biens considérés comme étant partiellement destinés à un usage personnel plutôt qu'entièrement à des fins professionnelles.

Des règles de déduction plus strictes s'appliquent dès lors que l'utilisation personnelle dépasse le plus élevé des deux montants suivants : 14 jours ou 10% du nombre total de jours de location au cours de l'année fiscale. Nous vous recommandons de consulter un fiscaliste spécialisé dans les biens locatifs si vous envisagez d'utiliser le bien au-delà de l'investissement pur et simple, afin de vous assurer de sa conformité. Le respect des lignes directrices permet de maximiser les déductions fiscales disponibles.

Travailler avec des experts fiscaux et financiers

La propriété d'un bien immobilier locatif présente un éventail de codes fiscaux complexes et de considérations de planification financière. Si les investisseurs avisés sont fiers de leur autogestion, tout le monde a intérêt à bénéficier des conseils d'un expert pour s'y retrouver dans les lois fiscales sur l'immobilier.

Nous encourageons les clients possédant des biens locatifs à constituer une équipe de rêve financière comprenant un expert-comptable, un avocat fiscaliste, un agent d'assurance et un conseiller financier. Faites appel à ces spécialistes pour maximiser les déductions légales afin d'éviter de payer des impôts excessifs sur les biens locatifs.

Une stratégie fiscale personnalisée permet d'éviter de trop payer l'Oncle Sam, car chaque situation diffère en fonction des revenus, du type de bien, des prêts, de la structure de la propriété, de la localisation, de l'utilisation personnelle et d'autres nuances.

Tenir des registres impeccables

Une tenue méticuleuse des dossiers distingue les propriétaires de biens locatifs stratégiques des propriétaires amateurs. Les investisseurs avisés suivent religieusement les revenus, les dépenses, le kilométrage, les paiements, les reçus, les factures, les contrats et tout autre document lié à leurs activités de location. Cela permet de justifier toutes les déductions demandées lors de la déclaration d'impôts et de se prémunir en cas d'audit.

Nous recommandons d'ouvrir un compte bancaire séparé réservé uniquement aux revenus et aux dépenses locatives, sans jamais les mélanger avec les finances personnelles. Utilisez un logiciel de comptabilité pour enregistrer efficacement toutes les transactions dans un format acceptable pour l'IRS. Conservez les détails des réparations, des améliorations, des fournitures achetées, des factures d'entretien, des factures des entrepreneurs, des frais de gestion, des cotisations à l'association des propriétaires, des intérêts hypothécaires, des impôts fonciers, des remboursements de frais de déplacement et de tout ce qui a trait aux déductions.

Une documentation impeccable est un gage de confiance au moment de la déclaration d'impôts et permet de maximiser les amortissements et d'éviter les impôts excédentaires sur les biens locatifs.

L'impôt locatif démystifié : Principaux enseignements

Posséder un bien immobilier locatif offre de nombreux avantages fiscaux, en particulier pour les investisseurs avisés qui maximisent méticuleusement toutes les déductions autorisées par l'Oncle Sam. Maintenant que vous comprenez les principes fondamentaux de l'imposition des revenus locatifs, ainsi que les principales déductions souvent oubliées, vous pouvez soumettre en toute confiance des déclarations fiscales stratégiques et à l'épreuve des audits, réduisant ainsi votre responsabilité.

Suivez ces conseils sur l'impôt sur les biens locatifs chaque année :

Enregistrer tous les revenus associés, quelle qu'en soit la forme
Exploiter toutes les déductions de dépenses autorisées
Consulter des experts fiscaux/financiers pour personnaliser un plan.
Conservez toujours une documentation méticuleuse
Séparer la comptabilité des finances personnelles
Calcul au prorata des taxes en cas d'utilisation partielle à des fins personnelles
Utiliser stratégiquement les déductions pour amortissement

La mise en œuvre de ces meilleures pratiques en matière d'impôt sur les biens locatifs vous permet de mettre à l'abri vos gains les plus importants possibles au moment de la déclaration d'impôts. Pourquoi surpayer le fisc alors que des échappatoires légales vous permettent de mettre vos poches à l'abri grâce à l'immobilier ? Vous serez soulagé de savoir qu'une facture fiscale réduite vous attend pour les années à venir.

Taxe sur les immeubles locatifs : Les secrets pour réduire légalement votre facture