Impuesto sobre la propiedad de alquiler: conceptos básicos que debe saber
Una vez que finalmente haya decidido tomar la iniciativa y planificar su nuevo imperio de propiedades de alquiler, la preparación para el impuesto sobre sus propiedades debe ser el próximo paso en su lista.
Aunque es posible que haya leído que el impuesto sobre bienes inmuebles de alquiler es demasiado complicado y que debe buscar ayuda profesional, en realidad no difiere demasiado de los impuestos sobre cualquier otra cosa.
Permítanos entrar en algunos detalles para ayudarlo a guiarlo a través de esta parte de su proceso de planificación.
Aunque muchos propietarios saben cómo calcular los impuestos sobre las propiedades de alquiler, puede valer la pena ponerse en contacto con un profesional de impuestos si necesita afinar su planificación fiscal.
¿Cómo funcionan los ingresos por alquiler?
El IRS puede parecer terriblemente desalmado a veces, pero esto se debe en su mayor parte a que el diseño del sistema tributario es para asegurarse de que puedan recaudar la mayor cantidad posible de ingresos fiscales sin ser demasiado codiciosos. Incluso con todas las reglas involucradas en esa empresa, hay varias asignaciones de deducción que debe tener en cuenta:
Desde una vista de nivel superior, hay dos pasos básicos en el cálculo del impuesto a la propiedad de alquiler
- Los ingresos por pagos de alquileres tributan como ingresos ordinarios
- Deducciones por gastos relacionados con la propiedad así como valor futuro
Nos adentraremos más en estos pasos y explicaremos. El primero es relativamente simple, pero las deducciones son cruciales y pueden ser complicadas. Así es como escuchas acerca de los inversionistas de bienes raíces que no pagan casi nada en impuestos (aunque ese no es el objetivo para uno que recién comienza).
Cálculo de los ingresos de la propiedad de alquiler
Cuando se inicia en bienes raíces, puede ser más fácil pensar en el lado financiero de las cosas como lo haría un negocio regular que cotiza en bolsa.
Por un lado, pensar en el alquiler recaudado como ingreso es un nombre un poco inapropiado: técnicamente, esto no es ingreso sino ingresos. Es el punto de partida para todo lo que sigue después.
Sin embargo, hay varios tipos de ingresos que se cobran a los inquilinos. Depende de los estándares esperados en su región, pero aquí hay algunos puntos a considerar:
- Pagos anticipados – si recopila algo como las rentas del primer y último mes, ese último mes (suponiendo que cae en el próximo año) se informa como ingresos en el año actual.
- Depósito de seguridad – la mayoría de los propietarios exigen un depósito de seguridad y la mayoría de los inquilinos lo esperan. Sin embargo, técnicamente no debe declararse como ingreso hasta que se gane, ya sea en parte o en su totalidad. Solo la parte del depósito que utiliza el inquilino es un ingreso para el propietario.
- Gastos y servicios pagados por el inquilino – si el inquilino paga la factura del agua o proporciona un servicio como cortar el césped a cambio de una reducción en el alquiler, aún declara el monto total del alquiler como ingreso.
Deducciones de ingresos de propiedades de alquiler
Ahora viene la parte complicada: las deducciones. Muchos gastos vienen como requisitos para proporcionar un espacio habitable seguro y suficiente para los inquilinos. Por estas razones, son deducibles de los ingresos brutos (renta recaudada) para obtener una cifra de ingresos imponibles. Estos son algunos gastos ordinarios:
- Impuestos de propiedad
- Intereses hipotecarios
- Costos de seguro
- Utilidades
- Paisajismo
- Costos de limpieza y mantenimiento
- Cuotas de la asociación de propietarios
- Honorarios legales
Esta lista no es exclusiva, por lo que es una buena práctica realizar un seguimiento de cada dólar que se destina a cada propiedad para ayudar a reducir el impuesto a la propiedad de alquiler.
Para dar un ejemplo, si cobra $15,000 en alquiler de una propiedad en particular, y los gastos totales (en aras de la simplicidad) llegan a $8,000, entonces su ingreso imponible para esa propiedad es $7,000.
Cálculo de gastos de depreciación
Otra parte del cálculo de los ingresos netos incluye la depreciación del edificio.
En el momento de escribir este artículo, el IRS toma el valor del edificio (sin incluir el valor del terreno) y lo divide en 27,5 años. Es un gasto que puede deducir para llegar a la renta imponible, que le ayudará a calcular el impuesto sobre la propiedad de alquiler.
Entonces, continuando con nuestro ejemplo anterior, si pagó $100,000 por toda la propiedad, y el valor del terreno es $45,000, el edificio en sí vale $55,000.
Luego, el resultado se divide por 27,5 para obtener un valor de depreciación anual de $2,000. Esta cifra reduce el ingreso gravable de $7,000 de antes a una cifra final de ingreso gravable de $5,000.
Informe la depreciación de los alquileres en Formulario 4562: Depreciación y amortización.
Deducciones de ingresos comerciales calificados (QBI)
Si sus propiedades de alquiler se compran y administran como un negocio (es decir, como empresa unipersonal, LLC, sociedad o S-Corp), puede calificar para una deducción adicional de 20% después todas las demás deducciones se eliminan.
Se conoce como la deducción de Ingresos Comerciales Calificados (QBI) o 199A en la jerga del IRS. Hay limitaciones involucradas, por lo que este puede ser un buen argumento para que considere consultar a un experto para asegurarse de cumplir con las reglas del impuesto a la propiedad de alquiler.
¿Cómo declaro el impuesto a la propiedad de alquiler en mi declaración de impuestos?
Como individuo, declara los ingresos y las deducciones de las propiedades de alquiler en Horario E: Ingresos y Pérdidas Suplementarias. Los ingresos o pérdidas totales calculados en el Anexo E se trasladan a la página 1 de su formulario 1040, Declaración de impuestos sobre la renta de personas físicas de EE. UU.
Al calcular su impuesto a la propiedad de alquiler recuerde que estas deducciones no están destinadas a ser un folleto, y si parece demasiado fácil, es posible que desee tener un experto en impuestos Doble verificación.
