Impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler: lo que realmente pagan y declaran los propietarios
El impuesto sobre los bienes inmuebles en alquiler no se calcula aplicando una tasa impositiva a cada dólar de renta que se cobra. Para la mayoría de los propietarios, la declaración federal comienza con ingresos por alquiler, y luego resta los gastos deducibles y la depreciación para obtener el resultado que se reporta en el Anexo E.
Esa distinción es importante. Los ingresos brutos por renta no son lo mismo que los ingresos netos del Anexo E. Una propiedad puede generar efectivo durante el año mientras que la depreciación reduce la base imponible, o bien el Anexo E puede mostrar una pérdida que, aun así, está sujeta a límites específicos antes de que pueda reducir otros ingresos.
Es posible que también debas pagar el impuesto local sobre la propiedad inmobiliaria. Este es independiente del tratamiento fiscal federal de la actividad de alquiler, por lo que lo primero es entender de qué impuesto se trata.
Respuesta rápida y puntos clave
Respuesta rápida: El impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler no es un cargo único. Es posible que debas pagar el impuesto local sobre bienes inmuebles por el inmueble, mientras que la actividad de alquiler en sí misma, por lo general, se declara a efectos del impuesto federal sobre la renta en Anexo E. Primero se deduce el alquiler; luego, los gastos permitidos y la depreciación afectan el resultado. Si el Anexo E muestra una pérdida, las normas sobre actividades pasivas y de riesgo aún pueden limitar la cantidad que puedes utilizar en este momento.
Puntos clave
- La renta que cobras es solo el punto de partida. Tu impuesto a pagar ingresos por alquiler depende de los gastos y la depreciación que se le puedan deducir.
- El pago de tu hipoteca debe dividirse. Los intereses pueden considerarse un gasto de alquiler, pero el pago del capital no.
- Las reparaciones y las mejoras pueden estar sujetas a un tratamiento fiscal diferente.
- Los edificios de renta residencial suelen tener una vida útil de 27,5 años período de recuperación.
- Una pérdida del Anexo E no reduce automáticamente los ingresos del formulario W-2.
- El uso personal o la prestación de servicios sustanciales a los inquilinos pueden alterar la situación normal normas de alquiler.
¿Qué incluye realmente el impuesto sobre bienes inmuebles de alquiler?
El término «impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler» puede referirse a dos cosas diferentes: el impuesto local sobre bienes inmuebles que se aplica a la propiedad inmobiliaria o el impuesto sobre la renta relacionado con la actividad de alquiler. Ambos se calculan por separado. Uno está vinculado a la propiedad en sí; el otro se basa en los ingresos por alquiler y las deducciones permitidas sobre los mismos.
Para la declaración federal, la cantidad que importa es, por lo general, el ingreso por renta declarado en el Anexo E, no el valor catastral del inmueble. El tratamiento fiscal estatal depende del lugar donde presentes la declaración y de dónde se encuentre el inmueble.
| Cuestión fiscal | En qué se basa generalmente | Dónde lo ves |
|---|---|---|
| Impuesto sobre la propiedad | Valor catastral y tasa impositiva local | Factura del impuesto predial local |
| Impuesto federal sobre los ingresos por alquiler | Ingresos por alquileres, una vez deducidos los gastos admisibles y la depreciación | Declaración federal, normalmente el Anexo E |
| Impuesto estatal sobre la renta | Normas específicas de cada estado en materia de impuesto sobre la renta | Declaración estatal, cuando corresponda |
En Florida, impuesto sobre la propiedad Por lo general, depende del valor imponible y de la tasa impositiva local aplicable. Ese cálculo es independiente de la declaración federal de ingresos por renta.
¿Qué se considera ingreso por alquiler?
Los ingresos por alquiler incluyen más que el cheque mensual habitual de la renta. A efectos del impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler, es posible que debas incluir pagos e importes no monetarios que no parezcan una renta ordinaria.
Revisa estos puntos antes de calcular el total de los ingresos por renta:
- Renta habitual de los inquilinos
- El anticipo de renta, por lo general sujeto a impuestos al momento de su recepción
- Pagos por cancelar un contrato de arrendamiento
- Pagos del inquilino por gastos que son de tu responsabilidad
- Bienes o servicios recibidos en lugar de dinero en efectivo
- Los depósitos de garantía reembolsables, que por lo general no se consideran ingresos al momento de su recepción
- Las cantidades de los depósitos que luego te quedas cuando se convierten en ingresos por renta
Los depósitos de garantía deben analizarse con más detalle. Si esperas devolver el depósito al final del contrato de arrendamiento, por lo general no se considera ingreso por renta cuando lo recibes. El pago anticipado de la renta es diferente. El IRS lo considera ingreso en el momento en que se recibe, sin importar el período que cubra. Consulta el sitio web del IRS normas sobre ingresos por alquiler.
Tu libro de contabilidad de rentas debe registrar más que solo los pagos mensuales recurrentes antes de que el monto se traslade a la declaración de impuestos.
¿Qué gastos de alquiler pueden reducir el ingreso imponible?
Los gastos ordinarios de alquiler pueden reducir los ingresos por alquiler, pero no todos los pagos relacionados con el inmueble constituyen una deducción actual. A efectos del impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler, lo primero que hay que hacer es separar los gastos operativos del capital del préstamo, las mejoras de capital y la depreciación.
Los gastos que pueden incluirse en tus gastos de alquiler son los intereses hipotecarios, el impuesto a la propiedad, el seguro, las comisiones de administración, la publicidad, los servicios públicos a cargo del propietario, las reparaciones, el mantenimiento y los honorarios profesionales relacionados con la propiedad. La depreciación funciona de manera diferente. En lugar de deducir el costo total de una propiedad que cumpla con los requisitos al momento de pagarla, por lo general recuperas ese costo a lo largo del período de depreciación correspondiente.
| Pago | ¿Por lo general, es un gasto corriente? | Qué hay que revisar |
|---|---|---|
| Intereses hipotecarios | Posiblemente | Intereses que figuran en los registros de préstamos o en el Formulario 1098 |
| Capital de la hipoteca | No | Amortización de un préstamo; el capital no es un gasto de renta |
| Seguros | Posiblemente | Período de cobertura y uso del alquiler |
| Impuesto sobre la propiedad | Posiblemente | Recibo real del impuesto sobre la propiedad |
| Reparación | A menudo | Si el trabajo restablece el funcionamiento normal |
| Mejora | Por lo general, no de inmediato | Si el costo debe capitalizarse y amortizarse |
Es fácil pasar por alto esta distinción en el caso de las hipotecas. Una cuota mensual puede incluir tanto intereses como capital, pero es posible que solo la parte correspondiente a los intereses se considere un gasto de alquiler corriente. Esa distinción puede modificar sustancialmente el resultado del impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler. Consulte la guía del IRS sobre deducciones por alquiler.
¿El gasto corresponde a una reparación o a una mejora?
Una reparación puede ser deducible en el momento, mientras que una mejora, por lo general, debe capitalizarse y amortizarse con el tiempo. A efectos del impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler, la clasificación depende de qué cambios se hayan producido realmente en la propiedad como resultado de la obra, y no simplemente de cuánto hayas pagado.
El IRS evalúa si el trabajo supuso una mejora, restauró el inmueble o un componente importante, o lo adaptó a un uso nuevo o diferente. Esos hechos pueden hacer que un gasto pase de considerarse una reparación corriente a clasificarse como mejora de capital. Por eso es importante la descripción que figure en la factura. El hecho de que en una factura se indique “reparación” no determina el tratamiento fiscal si el trabajo mejoró o restauró sustancialmente el inmueble.
El precio por sí solo tampoco determina la respuesta. El IRS cuenta con una cláusula de exención “de minimis”, pero el hecho de superar ese umbral no convierte automáticamente a un gasto en una mejora de capital. Aún es necesario aplicar los criterios subyacentes normas de reparación a los hechos.
¿Cómo funciona la depreciación de un inmueble en alquiler?
La depreciación distribuye el costo asignado a un inmueble de renta y a las mejoras que cumplen con los requisitos a lo largo de los años en que se utilizan, en lugar de deducir el monto total al momento de comprar o realizar mejoras en la propiedad. A efectos del impuesto sobre bienes inmuebles de renta, la cifra inicial es la base depreciable. El terreno debe separarse del edificio, ya que su costo no se incluye en el cálculo de la depreciación.
Hay algunos detalles que influyen en el cálculo:
- Fundamentos: Utiliza la parte de tu base imponible correspondiente a los bienes amortizables. Cualquier monto asignado a terrenos no se incluye en el cálculo.
- Fecha de puesta en servicio: La depreciación comienza cuando el inmueble está listo y disponible para alquilar. Esa fecha puede ser posterior a la fecha de compra.
- Período de recuperación: Los bienes inmuebles residenciales destinados al alquiler que se rigen por el GDS se deprecian, por lo general, a lo largo de 27,5 años.
- Convención: La convención de mediados de mes afecta la depreciación del primer y último año.
- Mejoras: Es posible que las mejoras que cumplan los requisitos requieran planes de depreciación independientes.
- Formulario 4562: Es posible que se requiera este formulario para declarar la depreciación. Consulte el IRS normas de depreciación.
Por eso también el flujo de efectivo y los ingresos por renta sujetos a impuestos pueden parecer diferentes. El pago del capital de la hipoteca consume efectivo, pero no constituye depreciación. La depreciación puede reducir el resultado del impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler sin que haya un pago en efectivo correspondiente ese año, y la depreciación del primer año no siempre es simplemente la base dividida entre 27,5, ya que la fecha de puesta en servicio afecta el cálculo.
Mantener la precisión del plan de depreciación también es importante más adelante, ya que la depreciación anterior puede afectar recuperación de la depreciación cuando se venda el inmueble.
¿Cómo convierte el Anexo E el alquiler en ganancia o pérdida sujeta a impuestos?
El Anexo E reúne los ingresos por renta, los gastos deducibles y la depreciación para calcular la ganancia o pérdida declarada de la propiedad antes de que se apliquen otros límites de pérdidas. A efectos del impuesto sobre propiedades en renta, ese resultado se calcula a partir de varios elementos distintos:
- Recibos de alquiler
- Gastos operativos admisibles
- Intereses e impuestos aplicables
- Depreciación
- Ganancias o pérdidas del Anexo E
- Análisis adicional del límite de pérdidas, si el resultado es negativo
El flujo de efectivo puede seguir siendo bastante diferente de lo que se refleja en la declaración de impuestos.
| Artículo | ¿Afecta al flujo de efectivo? | ¿Puede afectar al Anexo E? |
|---|---|---|
| Alquileres cobrados | Sí | Sí |
| Intereses hipotecarios | Sí | En general, sí |
| Pago del capital | Sí | No como gasto de alquiler |
| Depreciación | No hay salida de efectivo en este momento | Sí |
| Mejoras de infraestructura | Sí | Por lo general, con el tiempo, en lugar de todo de una vez |
Un pago del capital reduce el saldo de tu préstamo, pero no reduce los ingresos del Anexo E como gasto de alquiler. La depreciación funciona de manera diferente: puede reducir el resultado del impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler aunque no haya salido dinero de tu cuenta por concepto de depreciación ese año.
El IRS Instrucciones del Anexo EA continuación explicamos el marco de presentación de informes. Para conocer más detalles sobre el formulario en sí, consulta nuestro Anexo E guía.
¿Qué pasa si tu propiedad en alquiler presenta una pérdida fiscal?
Una pérdida por alquiler que figure en el Anexo E no significa automáticamente que la totalidad de la pérdida pueda deducirse de los salarios u otros ingresos no pasivos de ese año. A efectos del impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler, pueden aplicarse varios límites antes de que la pérdida se refleje en el resto de tu declaración.
Primero se aplican los límites de la base y del riesgo. Luego se aplican las reglas sobre actividades pasivas. Los bienes inmuebles en alquiler suelen considerarse pasivos, a menos que se aplique una excepción, por lo que parte o la totalidad de la pérdida podría suspenderse. Una deducción especial por bienes inmuebles en alquiler puede permitir hasta $25,000 cuando se cumplen los requisitos, pero el ingreso bruto ajustado modificado y el estado civil fiscal pueden reducirla o eliminarla.
| Situación | ¿Compensa automáticamente los salarios? | Siguiente verificación |
|---|---|---|
| El alquiler registra pérdidas | No | Reglas de base, de riesgo y pasivas |
| Participación activa | No | Requisitos para las prestaciones especiales |
| Ingresos que superan el rango de reducción gradual | No | Limitaciones del formulario 8582 |
| Pérdida pasiva suspendida | No | Traslado a ejercicios futuros e ingresos pasivos o enajenaciones futuras |
| Reclamación de un profesional del sector inmobiliario | No | Participación significativa |
Consulte el sitio web del IRS normas para personas en situación de riesgo y normas sobre pérdidas pasivas antes de considerar que una pérdida del Anexo E es deducible en el momento actual. La condición de profesional del sector inmobiliario por sí sola no es suficiente, ya que la participación significativa sigue siendo un factor importante. Por lo tanto, el resultado final del impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler puede diferir de la pérdida que figura en el Anexo E.
Lo que no significa el impuesto sobre bienes inmuebles de alquiler
Algunas suposiciones pueden distorsionar el rendimiento. Lo que importa es cómo se trata cada cantidad a efectos fiscales.
| Eso no significa automáticamente que... | ¿Por qué? |
|---|---|
| Todo el alquiler cobrado se considera ganancia sujeta a impuestos | Los gastos y la depreciación pueden reducir los ingresos por renta sujetos a impuestos. |
| El pago total de tu hipoteca es deducible | El capital no es un gasto de alquiler; los intereses podrían considerarse como tal. |
| Toda renovación es deducible de inmediato | Es posible que una mejora deba capitalizarse y amortizarse. |
| Cada depósito de garantía es un ingreso por renta | Un depósito reembolsable se trata de manera diferente al anticipo de renta. |
| Una pérdida del Anexo E reduce los ingresos del W-2 dólar por dólar | Los límites pasivos y de riesgo pueden restringir la deducción. |
| Un flujo de efectivo positivo significa una ganancia por alquiler sujeta a impuestos | Los pagos del capital y la depreciación pueden separar el flujo de efectivo de los ingresos del Anexo E. |
| El impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler es un impuesto único | El impuesto local sobre la propiedad y el impuesto sobre la renta derivado de la actividad de alquiler se calculan por separado. |
Qué documents hay que reunir antes de presentar la solicitud
Debes tener todos tus registros de alquiler bien organizados antes de presentar la declaración, incluyendo ingresos, gastos, base fiscal, depreciación, uso de la propiedad, movimientos bancarios y estados de cuenta hipotecarios. En el caso del impuesto sobre propiedades de alquiler, la falta de un calendario de depreciación o una base fiscal incorrecta pueden alterar la declaración, incluso cuando los registros del año en curso parezcan estar completos.
Reunir:
- Declaración final y registros de compra
- Plan de depreciación anterior
- Registros del libro mayor de rentas, de rentas anticipadas y de depósitos retenidos
- Estado de cuenta de intereses hipotecarios y recibos del impuesto predial
- Registros de seguros, administración y servicios públicos
- Facturas de reparación y mejoras
- Registros de construcción y asignación de terrenos
- Días de uso personal y de alquiler justo, cuando corresponda
- Detracciones por pérdidas pasivas anteriores
Considera buscar ayuda profesional si convertiste una vivienda en propiedad de alquiler, faltan datos sobre la depreciación, hay solapamiento entre uso personal y uso de alquiler, se realizaron renovaciones importantes, la propiedad de alquiler presenta una pérdida sustancial, hay pérdidas pasivas que se trasladan a años posteriores o hay varias propiedades que requieren conciliación. Una venta, un alquiler a corto plazo con servicios significativos o preguntas del IRS también aumentan la complejidad de la declaración.
Si los registros no concuerdan con el plan de depreciación anterior o con el Anexo E, preparación de declaraciones de impuestos puede que sea necesario revisarlo más detenidamente antes de presentarlo.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos sobre los ingresos por renta si tengo una hipoteca?
Sí. Una hipoteca no exime del requisito de declarar. Para el impuesto sobre bienes inmuebles de alquiler, separa los intereses hipotecarios del capital. La parte correspondiente a los intereses puede ser deducible, pero el pago del capital no lo es. La renta, los gastos deducibles, la depreciación y los límites determinan la base imponible.
¿Pueden las deducciones por propiedades en alquiler generar una pérdida fiscal?
Sí. Los gastos y la depreciación pueden hacer que el Anexo E quede por debajo de cero. Sin embargo, es posible que no se pueda deducir la totalidad de la pérdida de los salarios u otros ingresos de ese año. El IRS normas sobre pérdidas pasivas y normas para personas en situación de riesgo puede limitar la deducción actual.
¿Tengo que declarar el depósito de garantía como ingreso por renta?
No siempre. Un depósito que se espera devolver generalmente no se considera ingreso por renta al momento de recibirlo. El pago anticipado de la renta es diferente. Si te quedas con parte de un depósito y este se convierte en ingreso según el contrato de arrendamiento, el tratamiento fiscal puede cambiar. Consulta el IRS normas sobre ingresos por alquiler.
¿Puedo deducir el costo de un techo nuevo en un año?
El reemplazo completo de un techo suele considerarse una mejora o restauración, más que una reparación ordinaria. Esto puede implicar que se capitalice el gasto en lugar de deducirlo íntegramente en el ejercicio actual. La factura y el alcance de los trabajos son factores importantes según las normas del IRS sobre reparaciones.
¿Los ingresos por renta están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia?
Los ingresos por alquiler de bienes inmuebles, por lo general, se rigen por las normas de declaración de rentas por alquiler, en lugar de las de trabajo por cuenta propia. La prestación de servicios sustanciales a los inquilinos puede modificar ese tratamiento, y en algunas situaciones podría aplicarse el Anexo C. El IRS Instrucciones del Anexo E Explica la diferencia.
Revisión final antes de declarar los ingresos por alquiler de inmuebles
Antes de presentar la declaración, coteja los números del impuesto sobre bienes inmuebles en alquiler con los registros del Anexo E.
- Conciliar los ingresos brutos por rentas.
- Separa los gastos corrientes de las mejoras.
- Confirma la base amortizable y la amortización previa.
- Compara los registros actuales con el Anexo E.
- Verifica si actualmente se permite deducir una pérdida por alquiler.
- Revisa las excepciones relacionadas con el uso personal o con el alquiler para fines de servicio intensivo.
- Mantén registros de respaldo.
Deberías poder explicar cómo los ingresos brutos se convirtieron en el resultado del Anexo E y, si hay una pérdida, por qué se puede o no se puede utilizar en este momento. Esa revisión puede revelar errores en el impuesto sobre bienes inmuebles de alquiler.
Si los registros de alquiler, el plan de depreciación y el Anexo E anterior no coinciden, H&S Accounting & Tax Services puede revisar la información presentada como parte de un encargo de preparación de impuestos con un alcance adecuado. Programar una cita.
